租用,购买和投资房地产| E005

 
 

完整成绩单:

杰森佩雷拉:您好,感谢您加入我的财富智慧,一个展示我向加拿大人教育基础金融扫盲主题,帮助您提高更好,更明智的决策,并了解何时何地伸出帮助。我是Jason Pereira,我有幸成为你的主人。今天,在财富的智慧上,我们将谈论许多加拿大人似乎痴迷于房地产的事情。 

杰森佩雷拉:如果您愿意,房地产都可以成为生活和投资的地方。今天我们将从三个不同的角度来谈论房地产,租用,购买和投资。 

杰森佩雷拉:让我们从租赁开始。我最常见的是租房的神话是它就像燃烧的钱。毕竟,你不只是支付别人的抵押贷款吗?好吧,不是真的,这不是那么简单。您作为租房者的费用显然是租金,保险和某些情况的公用事业。所有这些费用,一旦花费,都会让你没有任何东西以除了你头上的屋顶,所以似乎你仍然燃烧钱,但这种信念不是真的。 

杰森佩雷拉:如果我们将燃烧的钱定义为您没有回复的费用,请将其与所有权成本进行比较。当您拥有一个财产时,您有几项费用,包括抵押贷款利息,税收,公用事业,您拥有公寓的公寓费用,以及对该物业的维护。你永远不会看到任何东西的大多数人也是如此。事实上,据估计,平均每年占价值的百分之一的房价。当然,你可以只选择不重新装修和保养你的家,但如果你这样做,从长远来看,你的财产价值将受苦。 

杰森佩雷拉:当您将您燃烧的金额与所有者与租房者进行比较时,在许多情况下,租赁实际上可以比购买更有意义。租赁也可以释放您的储蓄,以投资您没有投入房地产的资金。 

杰森佩雷拉:购买您的家往往是大多数人在生活中最大的财务决定。不幸的是,如果他们不小心并考虑所有成本,它也可能是他们制作的最大错误。您必须处理的第一组成本是收购成本。这些是与购买房屋相关的成本。他们包括土地转让税,法律费用,偿还费用,以便偿还以前所有者的任何预付税或公用事业,如果您有高比率抵押贷款,如果您首次销售房屋,您的房地产经纪人也将收取费用。将其全部添加,您在低端,在一个和两个百分点之间看,但它可以在高端上升到八到百分之九。它非常昂贵,所以我的第一件建议就是尽可能少地移动,因为买卖家园经常可以燃烧很多钱。 

杰森佩雷拉:第二组成本正在进行中,包括抵押贷款支付,财产税,保险,公寓费用,如果您拥有先前讨论的公寓,公用事业和维护。人们经常制造 只有在考虑抵押贷款的费用时,只考虑他们应该花多少钱购买房屋,但其他因素非常快。 

杰森佩雷拉:人们认为的另一个错误是认为可用的抵押贷款决定了您的预算。我经常让人对我说,“银行告诉我,我可以在房子上花一百万美元。”让我这么清楚,银行不是你的朋友。他们留下了债务赚钱,所以它符合您尽可能多地为您提供最好的兴趣,特别是当由资产担保时。你应该花费你可以合理地承担的东西,而不让自己贫穷。这是一个良好的金融计划者可以通过汇总财务计划来帮助您确保您的决定是正确的。 

杰森佩雷拉:什么是更好的选择,租赁或购买?一如既往的答案,它取决于。有几个因素需要考虑,包括一项已保存的金额,租赁的成本与购买,以及您将拥有的预期的时间。不幸的是,大多数加拿大人都在没有如此拾取计算器的情况下造成最大的财务决定。不用说,这不是一个好主意。在线提供许多免费资源,包括租金与购买计算器,这些计算器将帮助指导您的决策,以及一如既往地咨询合格的财务计划者以获取建议。 

杰森佩雷拉:现在让我们谈谈每个人似乎认为是一个好主意,投资房地产。当您投资房地产时,您可以获得返回的返回,租金收入和资本收益。多伦多和温哥华等城市租金的租金是一个秘密,并且往往是这些高利率吸引投资者,但它可能是欺骗性的。重要的是要记住,你没有得到全额租金。您仍然需要支付我们以前关于居所所有权讨论的所有费用,以及一笔新的税金。 

杰森佩雷拉:当你要考虑一切时,可能会让你知道一些这些城市的当前租金返回非常低的收益率。事实上,一些最近的分析师报告估计许多最近购买的投资物业实际上是负现金流量。也就是说,租金不会涵盖与抵押贷款支付和其他一切相关的所有费用。 

杰森佩雷拉:现在这不是他们所有人,但在整个董事会中,这些城市的低租金收益率相当常见,为什么人们仍然投资,如果他们不会从租金中赚钱吗?一个,他们没有做数学,第二点是他们希望价格增加以弥补低产率。 

杰森佩雷拉:鉴于在过去的20年里,加拿大人平均看到房价超过200%,对通货膨胀的保证,难怪人们认为住房是一个很大的投资,但这是不正常的。只需查看此图表将返回到19世纪后期。在减去通货膨胀后,它会在房地产价格上策划平均增长率。正如您所看到的,除了在世界大战期间的长期下降之外,加拿大的住房价格在很大程度上走了,直到大约20年前, 当他们像火箭一样起飞时。是什么造成的?其中一些因素包括轻松获得信贷和较低的利率。我想在这里向你展示的是,我们在过去20年中看到的不是规范,所以购买租赁物业期望历史重复自己并不可能是明智的赌注。 

杰森佩雷拉:现在我不是说你不应该投资房地产。每种情况都不同,但我所说的不是那些在没有拔出计算器的情况下做出决定的人之一,更不用说确保你得到正确的建议。每笔投资都应判断其现实的前景和优点。没有必要的事情。在这个世界上没有永远失去投资,所以总是谨慎使用。 

杰森佩雷拉:现在我们涵盖了购买或租赁时应考虑的金融基础,让我们讨论您应该考虑的其他内容,并这样做,所以我问了我的朋友,房地产经纪人和HGTV的星星之一热门市场,David Cinelli今天加入了一室公寓。 

杰森佩雷拉:在今天的工作室,我们有皇家莱普的大卫塞里。大卫,谢谢你加入我们。 

David Cinelli:哦,你是宾客。谢谢我。 

杰森佩雷拉:我很高兴。告诉我们一些关于你所做的事情。 

David Cinelli:我在哪里开始? 

杰森佩雷拉:无论你想要的地方。 

David Cinelli:是的,你知道我是一个房地产经纪人,所以我不知道你想去多远,但我一直是一个大约四个半的房地产经纪人,这可能是我实际上的交易大约五年。在那段时间里,我在过去几年里,我将皇家莱普全国各大百分之一。最近几年已经大约一个百分点,在[听不清00:07:41]房地产委员会中的前列百分之一,但是也像你们自己一样,我确实有一个财务背景,但我拥有租赁物业,我猜测,差不多14年。 

杰森佩雷拉:在家庭比较长。 

David Cinelli:哦,绝对。当他爸爸去世时,我爸爸开始了,在那些日子里,它刚刚为他们购买房地产而赚取了很多财富,这就是更有意义。去银行并能够弄清楚如何利用它,为自己种植一个漂亮的小投资组合,然后...... 

杰森佩雷拉:说,你的家人是安全的......你已经在这个空间里朝着这个空间迈出了很长时间。 

David Cinelli:很长,是的。 

杰森佩雷拉:好的,所以让我们谈谈一些因素,除了在租赁时刚刚谈论的财务人员。在他们签订合同之前,租房者应该考虑什么? 

David Cinelli:你是说租用实际的合同...... 

杰森佩雷拉:租用,是的。 

大卫塞利:好的。很明显,您希望期待确保您能负担得起的酒店。作为房东,我们也检查......我也是一个房东,我们之前也提到了,我们确保你能负担得起它,你也必须看看一些成本,所以它是全包,是你支付,您是否必须支付公用设施?你能负担得起吗?怎么样......你必须记住杂货和停车等事情,以及优步和那些进入它的东西,所以你可能是我以前听到的一些拇指的规则是你只是应该如果您租用,请花费您每月收入的三分之一。人们不一定会考虑有很多成本。 

杰森佩雷拉:是的,他们看着租金,他们想,“这就是它,但是那个因素就像我要支付多少费用以获得往返工作,就取决于我在市中心,我意味着我应该比生活更经济,而不是生活在郊区的某个地方,支付较少的租金,如果你要么不得不开车,对吗?如果你必须开车,那么停车场和天然气真的可以吃很多钱。 

David Cinelli:绝对,你也必须住。 

杰森佩雷拉:究竟。 

David Cinelli:我不了解你,但我喜欢,现在我们有家人和孩子们,但如果你是一个年轻的人,你想去......你想享受...... 

杰森佩雷拉:我希望我仍然活着市中心,我只是说那么多。 

David Cinelli:是的,恰好。你想去吃几个饮料,放松一下,能够做到这一点。 

杰森佩雷拉:究竟。 

David Cinelli:你有不得不考虑一下。 

杰森佩雷拉:生活方式。 

David Cinelli:生活方式是它的重要组成部分,所以我将100%,现在你看到了街市的一些租金,我会说。这就是为什么我的客户会来找我,并会说,“好吧,我花了这笔钱。”我们拉回来,我们拿出一个计算器,我们弄清楚了,“好的,如果你不是在市中心的核心,如果我们可以让你在地铁线的某个地方,你可能只有15平20分钟车程,现在你在地铁线上,但你的生活方式不会改变那么多。“ 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:这可能会更有意义,现在如果您没有租用市中心的核心,您实际上在口袋里的更多现金。那些我们会谈论的各种东西。显然是房东,我喜欢有租房者,所以我永远不会说每个人都停止租赁。那不是我的事,对吗? 

杰森佩雷拉:是的,这也不是每个人,对吗?在他们想要搬到另一个街区之前,他们是否会在一个城市生活的时间,或者只是财务限制,所以还可以,那是租赁方面。我们来谈谈,购买前你应该考虑什么。 

David Cinelli:这是我成为现场的原因之一。我事先处理了一些现场,购买,销售和增加了很多压力的一件事,大量的压力不知道整个成本发生了什么,整个过程,只是缺乏来自房地产经纪人的信息我以前使用过。这很糟糕,对你说实话。  

杰森佩雷拉:在所有诚实中,大多数人的经历可能都是这样的。它只是,他们把它达到了最少量的工作,这基本上是“好的,让我们去提出要约,”故事的结束,然后他们没有进入土地转移税和那样的其他事情。 

David Cinelli:我发现哪个是令人难以置信的。我做了很多首次购房者研讨会,我们实际上拥有,在你甚至跳到一辆车之前和我一起看房产,我坐下来。我告诉你所有的成本。我向您展示如何为这些费用进行预算。我想确保你事先与抵押贷款经纪人交谈。我们可以确定你能负担多少钱,不一定是你最终的东西,但为了过你的生活方式,你能买得起什么?是的,你之前说过,银行可以给你一百万美元。 

杰森佩雷拉:并不意味着你应该花一百万美元。 

David Cinelli:我100%会这样做。我们会和他们一起运行数字,比如“好的,每月花费多少钱?你的预算是什么样的?你现在的预算是什么?如果你能花这件事,是的,是的,是的,这是有意义吗?”  

杰森佩雷拉:银行不在乎你是否能够承受到度假,对吗? 

David Cinelli:绝对没有。 

杰森佩雷拉:你做,对吗? 

David Cinelli:当然,听到银行一直赠送更多,我买了很多租赁物业,就像你说的那样,你越是欠债,你能够覆盖这些债务,他们会喜欢给予你更多钱。他们只是爱你。 

杰森佩雷拉:他们喜欢给你更多的钱,是的。 

David Cinelli:老实说,他们不在乎,对吗? 

杰森佩雷拉:究竟。 

David Cinelli:在一天结束时,是的,有一件事我确保了我们所做的事情,我们坐下来,我们运营成本。同样,这是我从未有过的东西,所以当我给予的时候,你就会带着小册子回家。您可以查看一致性和购买销售实际上是什么样的,并且在它下面有简单的语言,所以你没有签署任何东西...... 

杰森佩雷拉:这一切都在法律缓解。 

David Cinelli:是的,也是,我们也有买家代表协议,确保了......再次,你不是......我总是告诉别人永远不会签署你尚未阅读的东西。我把它放了...... 

杰森佩雷拉:为记录,这只是生命的一个很好的规则。 

David Cinelli:当然。 

杰森佩雷拉:大多数人都不这样做。这需要一些程度的信任,是的。 

David Cinelli:我买了两三个物业,我甚至没有知道我签署了一份代表协议。 

杰森佩雷拉:是的,嗯,它像六个其他文件一样埋葬了吗? 

David Cinelli:完全完全。我的观点是我总是试图开放通信。我只与想要与我合作的人合作。那是另一件事,所以如果我向你展示了所有这些信息,我就会收集,我想确保一个,你对我很舒服,我对你诚实,但第二件事是为您提供所有这些信息并通过所有的压力,让我们是诚实的,预算的预算,未知数,例如,当押金到期时,在24小时内,这可能导致大量压力。 

杰森佩雷拉:绝对。 

David Cinelli:如果你不知道那些类型的东西,那将是非常紧张的,我的房地产教练实际上说,他去了“购买房地产”,他实际上有一项研究,他说:“这是在十大最令人兴奋的事情上。“ 

杰森佩雷拉:压力,是的。 

David Cinelli:你在生活中可以做的十大最令人兴奋的事情,但它也是顶级...... 

杰森佩雷拉:10个最紧张的东西。 

David Cinelli:最有压力,但我的工作是确保你摆脱压力,以及人们受到压力的原因是他们不知道。 

杰森佩雷拉:他们没有受过教育。 

David Cinelli:他们没有受过教育。 

杰森佩雷拉:是的,好。优秀,所以所有这些考虑因素基本上是你的真实信息是组织的,类似于我的,获得正确的建议,这意味着不仅仅是正确的房地产经纪人。它可能意味着您的财务顾问,它可能意味着抵押贷款经纪人。它确实意味着银行,但从来没有少,那些是......那个团队将阻止你犯大的错误。 

杰森佩雷拉:让我们谈谈租赁和购买之间的倾向点,所以当人们将从一个到另一个人跳起时应该考虑到哪些因素或哪些因素?  

David Cinelli:嗯,我们谈到了租金的成本。  

杰森佩雷拉:绝对。 

David Cinelli:对,当你确实有了,我们谈到了一点租赁,例如,到位。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:在一年租约后,您合法允许增加租金。现在,如果您的财产建成,并且我认为现在他们在2018年之后提出了这一规定,我相信它是...... 

杰森佩雷拉:2018。 

David Cinelli:他们可以在任何地方增加你的租金。如果它建成了,如果您的建筑物在2018年之后建造。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:如果您从2000美元起租金,他们突然间跳至4000美元...... 

杰森佩雷拉:这是合法的,可悲的是。 

David Cinelli:是的,这是合法的,不幸的是。这可能是推动你的东西。另一件事是我们谈到了你的预算是什么?如果您靠近预算结束,并且您租了,而且你在说,“是的,”它已经三个,四年,而且你就像......现在你花了3000美元,4000美元,我们可以让您进入一个现在您可以实际偿还抵押贷款的财产,即使是费用,也是有道理的,你可能在市中心的核心之外,这是我会说的倾倒点。  

杰森佩雷拉:这是关键的考虑因素,正确的,因为它不是你支付的租金与购买乔治城的购买成本,例如,那不是,你没有比较同样的事情。租金可能是完全合理的,拥有它的房东的回报率很低,但房地产价格下降到乔治城的搬出可能足以基本上为你弥补差异,实际上使它变得现实。 

David Cinelli:右,绝对。你说同样的事情,这一切都取决于你的目标是什么。我现在有一个客户,他们可能正在移动。他们希望购买它,但他们有一个计划。我们正在寻找他们的东西,只需要五年。五年后,必须出租,所以我们正在寻找一个双工。他们要居住在一个单位。他们要出租,这有助于他们的抵押贷款,因为租金,而且他们将居住在不得不屈服的财产中。他们不介意生活在那个中,因为上部单元将是更好的,它将携带一大部分抵押贷款。 

David Cinelli:现在他们有一个计划,在五年中,他们将从城镇搬出来,并租出来。在那一点上,他们已经拥有封闭的抵押贷款。他们的五年抵押贷款将减少,所以他们的现金流量将会有点好,但他们想要住在某个地方。他们目前有一个公寓城市中心,现在,这是另一个因素,他们是卖的原因。这项财产将成为特别评估。即使他们保存也会有很多因素 这是一个租赁,它不会让他们保持经济意义。他们实际上将处于现金流动缺陷位置。 

杰森佩雷拉:我们去了。 

David Cinelli:这就是他们将出售这一财产并将公平放入这一财产的原因,但他们确实有一个计划。我们已经讨论过这个计划。这并不像他们刚刚来找我说,“我不知道该怎么办。”我喜欢,“我们要这样做。”我就像,“不,它不那样工作。” 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:如果你没有计划,我总是像你自己一样,我不知道,观众可能不知道,但是我和你说话...... 

杰森佩雷拉:经常。 

David Cinelli:很多。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:我们互相反弹了很多东西。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:我会送你的客户,我会说,“你怎么看待这一点,反之亦然,以及我们一起工作的原因。我们在任何意义上都没有互相反对。 

杰森佩雷拉:不。 

David Cinelli:我们确实有很多对话。作为一个房东,我们有很多谈话,“我认为你应该买。我认为你应该租来,”这一切都取决于倾翻点是否是。 

杰森佩雷拉:正是为那个人。 

David Cinelli:这一切都取决于你在生活中的位置。现在,如果你来自离婚情况,我们以前有过,我有一个客户,他只是想马上买。他有足够的股权,他去了,“我不想,我没有特别......”他没有胃口...... 

杰森佩雷拉:请参阅那些是危险的情况。 

David Cinelli:对。 

杰森佩雷拉:往往不是离婚的人不希望在他们的生活中举办那个事件,以任何方式返回它们? 

David Cinelli:对。 

杰森佩雷拉:他们经常出去,希望他们之前的同样生活方式,想要房子,想要其他的东西,不幸的是,当你看看它时,离婚是破产的一个主要原因之一,所以更常见而不是......我的意思是你的工作和我的一部分,我希望尝试搭配一些情感,并试图用原因反击,它在一个非常敏感的时刻,但它可能发生。  

David Cinelli:是的,我有同样的......我有一个客户,她得到了离婚。她实际上是分开的。她的好朋友,同样的事情,他们有一个房地产经纪人,他们会用我。我说,“你为什么要卖这个房产?”现在在那一点上,他们没有得到足够的。我喜欢,“如果你的丈夫买出来,”我们看着她的财务状况,我就像,“你不应该买。你会被破产。” 

杰森佩雷拉:它发生了。它一直在发生。他们希望保留家庭住宅,但两个人支持家庭。 

David Cinelli:对。 

杰森佩雷拉:一个收入往往不足以支持。 

David Cinelli:这就是我告诉他们的“你需要租来”。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:更不用说,现在你从哪里移动,你想要在哪里,你想在这个邻居吗?你想接近,他们只是在某个地方购买,只是在近处。他们不关心邻居。我喜欢,“这很危险。” 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:你还没有完成研究。你不知道。你只是进入某些东西。你认为你必须买的。不,那些...有时我对他们说,“不,让我们租一下,并确保你喜欢那个地区。” 

杰森佩雷拉:做出决定,是的,确切地说,你为什么不在进入它之前测试它。你早些时候提出了一个有趣的案例,他们计划拥有五年,然后离开城市。显然,这些人有股权,你已经通过它来了解它,以确保这是有道理的,但很多时候人们会进入这些类型的情况,他们想要拥有五年的房子,然后他们想拥有五年,然后才能拥有一所房子搬到其他地方。好吧,我必须告诉你,这是一个非常冒险的命题,正确的,因为一般来说,过去20年,市场令人惊叹,但甚至在短时间内浸出了巨大的逢低。  

杰森佩雷拉:我的意思是最近我们仍然没有达到以前的山峰,我相信,这是四年前,所以有一个大... 

David Cinelli:不,两年。 

杰森佩雷拉:两年前。 

David Cinelli:实际上是三,是的,这是2017年。 

杰森佩雷拉:如果你三年前买了,那么你仍然比现在的价值更低。 

David Cinelli:是的。 

杰森佩雷拉:尽管大多数人想要相信他们没有,但是我会明白你不这么认为的原因。你可以每10年出售一所房子,对吧?它在10年内下降的几率历史悠久苗条,所以如果你要拥有不到五到10年的时间,你就会带来公平的风险,具有高度杠杆的财产。关于银行的事情,在杠杆作用,就是当你用房子买时,你卖掉损失时,银行从来没有亏钱。他们总是先获得报酬,对吧?这是你击中的人,所以思考这一点非常重要。 

David Cinelli:是的,这两方面。我告诉客户,当您购买属性时,应该永远是长期的。 

杰森佩雷拉:绝对。 

David Cinelli:是的,所以我不,如果你猜测......显然我帮助客户...... 

杰森佩雷拉:你知道,你是三年的租金。 

David Cinelli:是的,所以我喜欢,“这必须长期。”当我们说长期时,至少,如果你看起来不到五年,你猜测,你冒着巨大的风险。 

杰森佩雷拉:绝对。 

David Cinelli:任何购买的人,即使是这些预设的公寓,我们都会谈论......  

杰森佩雷拉:我们将讨论一秒钟的人。 

David Cinelli:是的,这是一个不同的故事,但他们猜测,现在数字弄得弄得荒谬,但如果你猜测,如果你猜测,如果你不到五年,我就像,“你可能会遇到麻烦。 “ 

杰森佩雷拉:绝对。 

David Cinelli:我说,无论如何,如果你看长期计划,那么你会帮助自己。历史上,过去30年,我们每年有大约6.6%的回报。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:我们已经走了,跑了那些数字,但就像你说,有逢低。 

杰森佩雷拉:历史上,当你减去这种通胀时,它实际上更接近零,对吧? 

David Cinelli:是的。 

杰森佩雷拉:你减去了这种通货膨胀。如果通货膨胀是三个,那么增长可能大约三个,右,所有这些上下倾斜。是的,我们有这个前所未有的跑步,所以让我们谈谈预设。预设的交易是什么,它以前是什么样的,它现在是什么? 

David Cinelli:我曾经喜欢销售预设和购买预施工,基本上有三个主要卖家。一个是它低于市场价值,因为你是购买计划的东西。 

杰森佩雷拉:是的,他们不存在,对吗?当它将完成时,你就会带来一定程度的风险。 

David Cinelli:正确。 

杰森佩雷拉:当你要接受它时,我们已经看到这些事情总是被推出了几年。 

David Cinelli:纠正,所以通常是押金。押金,有时你不能有资格获得抵押贷款,这是第三件事。您无需资格获得抵押贷款。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:首先存款结构是,您不必在蝙蝠脱离20%,甚至目前,他们中的大多数仍然这样做。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:有一定的是,有一对公司和一个大型名牌公司,他们让您在365天内支付存款,所以他们已经得到了......不再存在,但如果它在四年内传播它。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:然后现在抵押......一些公司实际上,现在要求您在10天冷却期间获得完整的抵押贷款批准。在预施工时,10天冷却时间,你进去的是什么,你选择你的单位。您签名,您支付5000美元的押金。你拿到这份文件,你把它带到你的律师。您的律师评论它以确保一切的犹太人。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:一旦你有的话,你就可以继续前进,然后你必须支付5%的剩余时间。 

杰森佩雷拉:是的,这个省份的所有合同都存在10天的冷却期。 

David Cinelli:正确。 

杰森佩雷拉:除汽车经销商外,这是一个有趣的话题。 

David Cinelli:有趣,是的。 

杰森佩雷拉:是的,所以10天冷却时间,然后...... 

David Cinelli:是的,所以当时那段时间,所以发生了什么,我们曾经事先做出我们所谓的预批准。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:银行会给你一封信,它真的不是很多意思,因为我们不知道在四年内发生了什么。 

杰森佩雷拉:究竟。 

David Cinelli:这些银行现在,让我们说这些建设者正在说,“不,不。现在我们需要......”他们正在利用它。他们让您获得预先批准,抱歉全部批准。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:这三件事,这三个因素,一个它低于市场价值。二,您有押金结构,即三,三,您不需要坚定的批准。所有这些都被削弱了。 

杰森佩雷拉:最后一点,最后一点回到了我对市场发生的事情的观点,以及他们搬到几年前的大件原因是因为当我们三年前我们在市场上拨款时,各种各样预建议进行了关闭,现在每个人都回到了银行,说:“好的,我现在需要抵押贷款,”而且他们就像是什么,你在建设中购买了什么百万美元,您无法销售超过800美元。我们不会给你钱。你必须提出额外的200,000美元。  

David Cinelli:是的。 

杰森佩雷拉:这么多人在他们因其失去存款的情况下最终结束了。 

David Cinelli:是的。 

杰森佩雷拉:建设者所说的,如果还有另一个更正,我不想处理这个,所以去完全批准。忘了这个预批准的东西。“ 

David Cinelli:对。只有在那个小倾角后发生的,但发生了什么...... 

杰森佩雷拉:它不是一个小倾角,因为......是的,足够公平。 

David Cinelli:它真的是。有几个月的修正。 

杰森佩雷拉:是的,但这是一个很大的纠正。 

David Cinelli:如果你之前买过,那就像你买的折扣一样。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:如果您在这些数字上购买了Prep 2017,则预施工不会赶上转售价值的内容。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:缓冲了这一点。现在我很担心,因为我们正在看,我们之前有过这次讨论,人们没有拔出计算器并计算,对吗? 

杰森佩雷拉:不。 

David Cinelli:他们现在正在寻找,我就像,“哦好的,”他们正在寻找预设的市场是什么,这些建设者现在正在做的是他们现在,他们现在正在卖掉这些预设的公寓,他们也在那里增加了一些通货膨胀。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:这些物业是值得的,他们在四年内思考。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:这是一个很大的问题。正如你可以想象的那样,我们不知道他们在四年内的市场将在哪里。 

杰森佩雷拉:现在你没有获得风险的奖励,对吗? 

David Cinelli:不。 

杰森佩雷拉:你不会因为承担风险而获得折扣。 

David Cinelli:100%,你甚至不知道内部的公寓看起来像什么。 

杰森佩雷拉:是的,这是真的。 

David Cinelli:你必须依靠我来解释,“好的,我可以告诉你......” 

杰森佩雷拉:也许削减材料,是的。 

David Cinelli:我真的必须走路。我拿出一个卷尺,我就像,“这是你的卫生间。这是壁橱的大小。”他们就像,“哦,这比我们想象的要小得多。” 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:在纸上看起来很棒,但直到你实际拔出一个计算器,并拉出卷尺...... 

杰森佩雷拉:除非你有一个“规模的数字,除了你可以放下那里,否看你有多大...... 

David Cinelli:对。 

杰森佩雷拉:很难说。 

David Cinelli:我就像,“这间卧室看起来很宽敞。”我喜欢,“你很幸运能得到一个女王,”他们就像,“来吧,它是如此。”我很喜欢,“去测量你的卧室。”他们只是惊讶。例如,你必须有...一间卧室需要有一个窗口,而且我不得不出售公寓机组......杰森佩雷拉:窗户,是的。 

David Cinelli:这是热闹的,他们把卧室放在地板中间,他们必须,他们有一个窗户,在厨房里面看起来,所以你的窗口,你的灯光,你的灯光从里面得到了。 

杰森佩雷拉:这是非直接的。 

David Cinelli:所说,我已经购买了四个建设的公寓,并在过去的一年里,对吧? 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:我跑了数字。 

杰森佩雷拉:我会告诉你,我们有客户来找我们,并说:“我想购买这个预设,”和是否投资或生活,我们看起来我们说,“那看起来很贵。“然后我们看看该地区的比较,我们就是这样的,“这没有意义。你想要这个价格对于四年来的公寓,但这同时这个公寓去年结束,它更便宜。 “您可以在其中一些案例中,在街道,可比规模,可比较的设计中购买一些已经存在的东西。 

杰森佩雷拉:我们之前谈过这个,我的意思是我的信仰是坦率的,这是猜测的最低成本,因此很多房地产投机者因为时间表和他们必须的时间而进入关闭这些事情,但遗憾的是他们将价格推向了你实际的地方,你在你签署的那天留下了八个球。 

David Cinelli:正确。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:他们正在添加,现在有趣的是,就像他们现在一样,他们正在添加免费分配。 

杰森佩雷拉:哦,那么,所以他们正在做什么......再次,这是为了公寓投机者,所以基本上我可以将我的预购公寓卖给下一个人,他们认为市场甚至更热, 对? 

David Cinelli:正确。 

杰森佩雷拉:再次,你还在八球后面。当你签名时,你有折扣。让我们称之为15%,无论它是什么,从今天开始销售的东西,但四年到路上,有钱在那里做出。虽然现在,基本上,您需要首先发展市场,而且只是为了打破。 

David Cinelli:对。 

杰森佩雷拉:这是众所周知的愚蠢理论。您继续向别人销售,谁希望以更高和更高的价格向别人销售。 

David Cinelli:对。现在,如果你看,就像我的个人,我的Instagram页面或我的Facebook一样,我们也有一个预设的经理,他管理了那些因为它是一个很大的市场,显然是一个很大的市场。他送我们,我们得到了吨和吨,吨的列表,即将到来的东西或项目。如果你看看我的Instagram,我实际上只有一些我实际上是......我实际上拿它,运行数字,我会支持。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:原因是那个,有一个也是出现的原因,就像......如果它有一个名人,你知道它只是为了卖更多,价格点是实际的......价格点不是太糟糕,所以这就是为什么我说我不介意。 

杰森佩雷拉:名人是认可公寓。 

David Cinelli:对。 

杰森佩雷拉:那是怎么......那是[听不清00:26:29]骗局。 

David Cinelli:那不是我购买的那个。我购买的那些实际上是靠近我的房子,我知道该地区,我知道他们被估计了。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:当前价格,因为我实际上看到了价格上涨,所以我的妻子...... 

杰森佩雷拉:你已经完成了数学。 

David Cinelli:哦100%,我们看着目前的租金,他们现在正在租用什么。我对客户所说的是,“我们也运行数字和东西,”我喜欢,“我们现在在哪里?”如果他们来找我,就像大多数......我会诚实,大多数时候,有些东西,“你对预设有什么看法?”我喜欢,“我们运行数字,我们喜欢,让我们买这个公寓。”如果你想......首先,这是一个完全不同的东西。 

杰森佩雷拉:绝对,为什么等待四年。 

David Cinelli:你为什么要等四年。 

杰森佩雷拉:这可能是六个。 

David Cinelli:几个事情发生了什么......我不会说出任何名字,发生了什么,有一个项目在多伦多北部的城市北部。我不是在说它的地方或名字。他们已经建造了两座塔,这很好,他们认为他们可以得到另外两座塔,所以他们完全销售出塔楼。现在,随着预设的,他们通常做的,这很漂亮,就像大繁荣,金钱一样,他们实际上并没有考虑到这一人的大量通货膨胀。问题与之 那就是他们没有把他们的单位拿回来,所以聪明的建设者,他们会做的就是他们会卖一堆堆栈,然后他们会增加价格销售另一堆堆栈。再次,无论在哪里,所以...... 

杰森佩雷拉:是的,所以他们参加了销售循环销售。 

David Cinelli:正是,所以他们是,这些家伙在前面把它卖掉了,他们从未得到这座城市的批准。他们在批准之前卖掉了一切。然后他们去了这个城市说:“好的,我们已经批准了......”他们假设,它花了一年多,一年多到甚至得到批准,这次推回所有建筑日期和在那段时间内,他们用干燥的人罢工,...... 

杰森佩雷拉:再次开车成本。 

David Cinelli:推出成本,所以它实际上是这一构建者的点,如果他们实际建造,那将是红色的。 

杰森佩雷拉:他们刚刚发过每个人的钱。 

David Cinelli:零兴趣。 

杰森佩雷拉:是的,就是这样,这是你带来这些东西的风险。 

David Cinelli:是的。 

杰森佩雷拉:在我们包装之前,让我们谈谈,给我三个提示,因为你认为在购买任何财产之前需要考虑的内容。 

David Cinelli:在购买任何财产之前,A,显然知道您将进入的区域。 

杰森佩雷拉:是的。 

David Cinelli:100%好,B,了解您的财务状况,了解您的成本是否要进入,并包括您的土地转移税。在多伦多,我们有双重转让税。 

杰森佩雷拉:不幸的是,是的。 

David Cinelli:律师费用,我解释说,第三次和最重要的事情都有一个良好的支持团队,包括您的房地产经纪人。包括您的财务计划者,其中包括您的抵押贷款经纪人,因为没有让他们在一起,a,你不会知道市场是或你是否得到了很好的交易。 B,你是否会知道你是否能负担得起,然后大多数...... 

杰森佩雷拉:是的,你的生活中最大的购买可能是你生命中最大的错误。 

David Cinelli:究竟,最重要的是,您是否会对购买感到满意。 

杰森佩雷拉:绝对。 

David Cinelli:这三件事必须共同努力。 

杰森佩雷拉:绝对。在我们去之前,人们可以在哪里找到你,戴夫? 

David Cinelli:很好地发现我在互联网上。 

杰森佩雷拉:这是真的。 

David Cinelli:如果您想这样做,您可以随时打电话或发短信给我,416-876-9998。 

杰森佩雷拉:那是非常勇敢的。 

David Cinelli:我知道,我确实得到了一些......我确实回答了,我确实得到了一些有趣的短信,但显然知道你是否这样做,你会被阻止。如果您出现亮起,它会被阻止的号码,我不回答它。您可以随时给我发电子邮件,但除此之外,我还可以在David V. Cinelli Realtor的Instagram上。我上线了 ... 

杰森佩雷拉:只是谷歌你。 

杰森佩雷拉:从HGTV到每个社交媒体的一切。 

David Cinelli:我会在那里,是的。 

杰森佩雷拉:优秀。 

David Cinelli:是的,我会在身边。 

杰森佩雷拉:大卫,非常感谢您今天进来。 

David Cinelli:欢迎你。 

杰森佩雷拉:谢谢,谢谢,再次感谢您加入我们的财富智慧,今天我们希望增加您的金融扫盲,并帮助您在房地产购买周围做出更好的决定。直到下一次,小心。